Título: Trancas à Porta
Autores: Carlos Guimarães Pinto, Juliano Ventura, André Pinção Lucas e Filipa Osório
Género: Não Ficção, Política
Data de Lançamento: Outubro 2023
Editora: Alêtheia Editores
Páginas: 200
ISBN: 9789899176034
Classificação: 5/5
Terminado em Outubro 2023
Wook: Trancas à Porta – Desfazendo mitos sobre a crise da habitação
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Um livro que se autopropõe a desfazer mitos sobre a crise e o mercado da habitação. Cheio de dados e bases factuais, percorre os argumentos um a um e clarifica quais os principais problemas deste mercado, traçando ainda possíveis soluções.
Trancas à Porta oferece-nos a desconstrução de vários argumentos sustentados por dados e factos.
Deixo-vos um resumo por capítulo/tema.
Capítulo 1: Evolução dos preços da habitação
- Subida constante de preços desde 2014, transversal a todo o país mas com maior incidência sobre Lisboa e Porto. «Subiu ainda mais onde os preços já eram elevados».
- Para os proprietários é um aumento positivo (aumento do valor dos seus bens/ativos), mas para quem ainda não é proprietário, o aumento é negativo, «porque agora têm de abdicar de uma maior parte do seu rendimento para o conseguirem fazer».
- «Não é surpreendente que Portugal seja um dos países onde os jovens saem mais tarde de casa dos pais.»
Capítulo 2: A procura de habitação por estrangeiros
«Este não parece ser o fator mais determinante para justificar a subida transversal de preços.»
- A população estrangeira com estatuto legal de residente aumentou desde 2017, mas continua abaixo da média europeia.
- Apenas 6% das transações de compras de casas dizem respeito a não residentes, valor que se tem mantido estável desde 2019.
- Os vistos gold são uma parcela ainda mais pequena destas transações, somando cerca de 3%.
- A percentagem de transações no mercado de habitação por estrangeiros é muito reduzida e esta procura deveria ser sempre encarada como uma oportunidade de crescimento deste mercado. Por exemplo, ao ter procura para as unidades mais caras de um edifício (para estrangeiros) podemos conseguir viabilizar outras unidades a preços mais reduzidos que, de outra forma, não poderiam ser construídas.
Capítulo 3: O alojamento local
- O número de camas em alojamento local duplicou entre 2014 e 2019 mas representam «apenas 1,7% do total do parque habitacional do país», com exceção do Algarve, Lisboa e Porto.
- Algarve: o aumento pode justificar-se com a legalização de apartamentos que já seriam utilizados para fins turísticos. Para além disso, é uma região cuja economia local depende muito do turismo que, por sua vez, depende da oferta de alojamento.
- Lisboa e Porto: Apesar de nestes casos os apartamentos em alojamento local poderem ser transferidos diretamente para o mercado de habitação própria permanente, «foi a recuperação desses alojamentos com o propósito de alugar a turistas que ajudou a transformar os centros das cidades e as tornou atrativas para habitação própria permanente.»
- O problema do alojamento local é, também ele, um problema local. Tomar medidas a nível nacional não tem muito impacto na disponbilidade de habitação e, ainda por cima, trava o crescimento do turismo fora das áreas tradicionais.
Capítulo 4: A origem do aumento dos preços da habitação
«O aumento de preços da habitação foi transversal a todos os países desenvolvidos porque tem uma causa principal também ela transversal: a política monetária expansionista dos bancos centrais, que mantiveram taxas de juro anormalmente baixas durante muitos anos.»
Como funciona a política monetária dos juros baixos
- A principal ferramenta para injetar dinheiro na economia é baixar as taxas de juro, que tornam os empréstimos mais apetecíveis e os depósitos a prazo e poupanças menos rentáveis.
- As taxas de juro baixas afetam o mercado da habitação de duas formas: 1) as prestações de créditos à habitação ficam mais baixas, aumentando a procura por casas e 2) o investimento em imobiliário é mais rentável do que outras formas de poupança, como depósitos.
- Sobre o 1), as taxas de juro baixas permitiram às famílias suportar prestações de empréstimos mais baixas e, por sua vez, comprar casas a preços mais elevados, fazendo ainda aumentar a procura pela habitação. Sendo que a maioria tem empréstimos com taxas variáveis, esta situação torna-se problemática quando as taxas de juro voltam a subir, subindo também as prestações dos créditos.
- Apesar de poder parecer bom porque permite mais pessoas terem acesso a casas, quando a política de baixos juros acaba, acaba por ter um efeito oposto: beneficia as pessoas mais ricas (que têm mais ativos) e prejudica as mais pobres.
Consequências da política monetária
- A massa monetária em circulação duplicou desde 2008 (por via de uma prolongada política de juros baixos) o que valorizou imensos ativos, incluindo a habitação.
- Isto aconteceu porque o número de casas disponíveis esteve longe de duplicar, pelo que aumentando a procura (com mais dinheiro disponível) e mantendo-se a oferta (número de casas) o resultado inevitável é um aumento de preços.
«A melhor forma de impedir que um súbito aumento da procura gere um aumento de preços é haver um aumento equivalente da oferta. No caso da habitação, ao contrário do que acontece noutros bens, a oferta tende a responder muito lentamente ao aumento da procura, o que ajuda a alimentar bolhas.»
Capítulo 5: A construção de habitação
- Não houve um aumento na construção de novas casas para fazer face ao aumento da procura.
- O peso da construção de habitações no PIB caiu para cerca de metade nos últimos 20 anos, apesar do PIB não ter aumentado muito. É hoje um dos mais baixos da União Europeia.
Capítulo 6: Os imóveis vagos e devolutos
«O número de imóveis vagos no país diminuiu no mesmo período em que os preços da habitação subiram, não podendo ser, por isso, a razão da subida de preços.»
- Para além de não estarem habitáveis, muitos dos imóveis vagos ou devolutos nem estão nas zonas onde a procura é maior.
Capítulo 7: O stock de habitação
- Temos em média mais casas que agregados familaires e uma média ainda superior à da União Europeia.
- Nos países do Sul, é “normal” uma vez que este valores são inflacionados pelas casas de férias.
«Para além do Algarve, muitas regiões do interior têm um rácio de casas por agregado familiar muito elevado, sinalizando que muitas casas nestas regiões podem estar simplesmente abandonadas por falta de famílias a querer viver nelas.»
Capítulo 8: O impacto do centralismo
- Há uma centralização clara da população e da procura de casas em Lisboa e no Porto, o que leva a uma «subutilização do parque habitacional nas zonas do país abandonadas e ao aumento da procura nas zonas do país mais procuradas.»
- Esta centralização em conjunto com o êxodo do interior para o litorial deixa muitas casas vazias e ao abandono que, apesar de não terem procura ainda, contam para as estatísticas.
Capítulo 9: As condições de habitação
«Se este ritmo não se alterar, em 2031 poderemos ter apenas 6-8% de pessoas a viver em casas com menos de 20 anos e mais de metade da população a viver em casas com mais de 40 anos, agravando os problemas mencionados anteriormente.»
- Portugal foi bem sucedido na eliminação de barracas e casas em mau estado mas a falta de novas construções leva a um envelhecimento do parque habitacional e a um aumento do número de casas a precisar de reparações.
Capítulo 10: O mercado de arrendamento
«O problema da falta de construção demorará anos a resolver, porque as casas demoram anos a construir. Mas, aquilo que demora ainda mais tempo a construir do que a habitação é a reputação. Seriam necessários anos consecutivos de boas leis, justiça mais célere e ausência de intervenção no valor de rendas para que proprietários e investidores voltassem a ganhar confiança no mercado de arrendamento em Portugal.»
- Entre 2011 e 2022 as rendas aumentaram 26% em Portugal, tendo aumentado 49% entre 2017 e 2022, com maior incidência em Lisboa e Porto.
«Portugal é um dos países da União Europeia em que menos pessoas vivem em casa arrendadas.»
- Viver em casas arrendadas benificia a economia e as pessoas porque 1) permite mobilidade e 2) aumenta as perspetivas profissionais.
- Ao termos uma casa num local, ficamos presos às oportunidades daquele local. E, mesmo que quiséssemos subarrendar essa para arrendar noutro local, os impostos de arrendamento “comiam” parte do valor, obrigando-nos a escolher entre pagar mais para nos mudarmos para uma casa igual ou viver numa casa menor/pior a pagar o valor que sobra da renda.
- O principal problema do mercado de arrendamento em Portugal é a imprevisibilidade legislativa (exemplo é a lei do congelamento de rendas). O valor de uma renda é o resultado de um conjunto de fatores, entre os quais a carga fiscal e o risco de ter um contrato de arrendamento em Portugal.
«A regulação, os custos de construção, a carga fiscal e a força do mercado de venda, não deixam espaço para a promoção para arrendamento.»
Capítulo 11: Habitação pública e social
«Portugal é um dos países da União Europeia com menos habitação social pública.»
- Uma das formas de colmatar esta falha tem sido o congelamento de rendas, levando a uma criação coerciva de habitação social privada, ao custo de alguns senhorios.
- Uma das falhas na habitação pública social prende-se com a falta de alojamento estudantil a preços acessíveis ao qual podemos juntar a falta de alojamento para funcionários públicos deslocados.
Capítulo 12: Custos de construção
«Sem uma agilização dos processos de licenciamento, nao conseguiremos voltar a ter um nível de construção que responda às crescentes necessidades.»
Fatores que encarecem a construção de novas habitações:
- Processos de licenciamento são longos pelo que há um enviesamento a construir habitações de luxo, com margens maiores, porque quanto mais tempo todo o processo levar, maior o custo do capital e maior o custo final da habitação.
- Pouca oferta de terrenos urbanizáveis, quer pela pouco recorrente revisão dos PDMs (Plano Diretor Municipal) quer pelo abandono de terrenos pela morosidade de justiça nas heranças, levando ao aumento do preço dos terrenos existentes. Ainda outro fator pode ser o facto de haver «terrenos parados à espera que o seu valor suba» uma vez que os impostos sobre a propriedade, em Portugal, são baseados no valor da propriedade e não no seu potencial. Caso fossem baseados no último, haveria muito mais incentivo à construção e ao bom uso dos terrenos.
- Se ao IVA somarmos outros impostos como o IMT, IMI, etc «o estado absorve cerca de um terço do custo de construir uma casa». Esta elevada carga fiscal desincentiva a construção de habitações com margens de lucro baixas.
- A falta de pessoal qualificado também é um obstáculo, uma vez que muito pessoal emigrou ou mudou de setor de atividade.
Capítulo 13: Corrupção
- O livro faz questão de afirmar que «para todos os efeitos legais (…) não podemos dizer que existe» em Portugal, corrupção nos departamentos de urbanismo. A existir, seria uma forma de «encarecer e desincentizar» novas construções.
«A ausência de uniformização de regras e a falta de transparência sobre os processos de licenciamento são fatores que fomentam a corrupção porque tornam os processos de licenciamento mais opacos e, por isso, mais sujeitos a avaliações subjetivas por parte dos decisores.»
Conclusões e Possíveis Próximos Passos
Os principais pontos a melhorar no tópico da habitação são:
- Simplificar o processo de licenciamento
- Aumentar o número de terrenos para construção e permitir melhor aproveitamento dos mesmos
- Qualificar e reter mão de obra para o setor da construção
- Diminuir a carga fiscal
- Tornar a justiça mais célere no que toca ao mercado de arrendamento e heranças
- Aumentar o aproveitamento de imóveis do estado
- Simplificar regulamentação
- Apostar na descentralização
